Dúvidas comuns sobre locações de imóveis
No dia a dia, você que está procurando um imóvel para locar, seja para uso residencial ou comercial, provavelmente se depara com diversas dúvidas sobre a locação imobiliária. Pois bem, o conteúdo abaixo tem justamente a finalidade de te auxiliar nesse momento.
1)Qual o limite da responsabilidade do fiador?
O fiador é solidário nas obrigações advindas do contrato de locação. Há decisões que entendem que o fiador não é responsável por valores advindos de acordos entre as partes a que não anuiu expressamente, nem por despesas processuais onde não foi parte.
Em resumo: O fiador é responsável por todas as obrigações que anuiu.
2)O aluguel pode ser cobrado de forma antecipada?
Conforme expõe o art. 42 da lei 8.245/91:
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Ou seja: Contratos com garantia não podem ter aluguel antecipado.
3)Quem pagará impostos e taxas do imóvel?
Dispõe o art. 25, da lei 8.245/91, que o LOCADOR é responsável pelo pagamento de impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar.
Mas abre a possibilidade de "salvo disposição expressa em contrário no contrato."
“Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.”
Em resumo: Se o contrato não fizer previsão, quem pagará será o Locador.
4)Os locatários (inquilinos) separaram? E agora?
No caso de separação, independente se for apenas separação de fato ou separação legal, o locatário (inquilino) que permanecer no imóvel assume todas as obrigações contratadas.
É importante frisar que: é indispensável que seja comunicado ao locador e também ao fiador (se houver) quem será o responsável pela continuidade dos pagamentos de locação e de manutenção do imóvel.
“Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”
Ou seja: Mantém o contrato de locação o locatário que permaneceu no imóvel.
5)Quais os tipos de garantia em um contrato de locação?
São 4 as possibilidades de garantia em contratos de locação de bens imóveis urbanos. De acordo com o art. 37 da lei 8.245/91:
“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
6)O locador está pedindo mais de um tipo de garantia. Pode?
Não! Perceba o que trata o parágrafo único do artigo 37 da lei 8.245/91:
“É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
Em resumo: Não pode cumular mais de uma garantia no contrato de locação.
7)Posso sublocar ou emprestar o imóvel que aluguei?
Existe essa possibilidade, porém é indispensável que esteja expressamente autorizado pelo locador, seja no próprio contrato de locação ou até mesmo em declaração posterior ao contrato mas anterior à sublocação.
“Art. 13 A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
Ou seja: Pode! Desde que haja autorização do locador.
Caso siga com alguma dúvida sobre o assunto, entre em contato com o nosso escritório, será um prazer orientá-lo.
