Em quais casos posso impugnar uma assembléia de condomínio?
O Código Civil e as leis condominiais possuem normas que regulam o procedimento, as convocações e as votações em uma assembleia condominial. Quando essas regras são desrespeitadas, as decisões tomadas poderão ser anuladas, basta impugná-la.
A assembleia é uma reunião convocada pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos respeitadas à forma prevista na Lei e na convenção do condomínio.
O objetivo é deliberar sobre assuntos previamente determinados em edital de convocação, e as decisões ali tomadas obrigam todos os condôminos e ocupantes do edifício, mesmo que não tenham participado e nem votado, com exceção dos casos em que os temas tratados e deliberados sejam totalmente contrários as leis que regulamentam e resguardam os direitos dos condôminos.
A convocação deve ser feita por escrito, pois é nula a assembleia que não for precedida por convocação de todos os condôminos. Salvo quando exigido quorum especial, quando as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria dos votos dos condôminos presentes.
É importante ressaltar, que não pode ser deliberado em assembleia assunto não discriminado no edital de convocação.
Vale esclarecer que temos dois tipos de assembleias:
- As Ordinárias tem como objetivo a aprovação das contas e do orçamento anual e, eventualmente pode ser utilizada para eleição de novo síndico, bem como a alteração do regimento interno.
- As Extraordinárias que tem como objetivo deliberar sobre assuntos dos interesses dos condôminos, tais como a realização de obras, aplicação de multas e aprovação de despesas para custeio de atividades essenciais.
Os requisitos mais comuns que não são preenchidos nas assembleias são:
1- Ausência de quórum específico, pois deve-se atentar para qual finalidade a assembleia foi convocada, pois para tratar de determinadas matérias, a Lei ou a convenção pode exigir quórum específico, tais como mudança na convenção de condomínio com menos de 2/3 dos votos dos condôminos, aprovação de obras voluptuárias com menos de 2/3 dos votos dos condôminos, ou, ainda, qualquer outra deliberação que não respeite o quórum de aprovação próprio a situação, salvo situações que demandam quórum especial, quando as deliberações são tomadas, em primeira convocação, por maioria dos presentes, que representem ao menos metade das frações ideais; em segunda convocação, por maioria dos presentes.
2- Votação de condômino impedido de votar ou a outorga de procuração para representação em votação, sem os poderes específicos exigidos na Lei, também pode anular a assembleia realizada.
Verificada algumas das irregularidades acima, o que pode ser feito?
Temos duas opções:
Podem os condôminos insatisfeitos, antes de ingressar com uma demanda judicial, convocar outra assembleia, desde que tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos, assim, poderão revogar as decisões anteriores. Sempre deve-se observar a convenção do condomínio e a Lei, para que a nova assembleia não tenha vícios passíveis de anulação.
A segunda opção pode ser utilizada no caso de não conseguir o quórum de ¼ de todos os condôminos para convocar a assembleia, deverá se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia. Essa ação pode ser proposta por qualquer condômino ou até mesmo pelo locatário. O procedimento é o comum e tem natureza desconstitutiva.
Caso siga com alguma dúvida sobre o assunto, entre em contato com o nosso escritório, será um prazer orientá-lo.
