Locações "relâmpago" e os seus conflitos com os condomínios
Estamos vivenciando uma nova era nos contratos de locações de imóveis, pois tem se tornado cada vez mais comum no Brasil – e no mundo – o aluguel por temporada via aplicativos de internet, sendo o mais famoso deles o “Airbnb”.
Conforme descrição do próprio site, o “Airbnb fornece uma plataforma on-line que conecta proprietários e administradores que possuem acomodações para anunciar e reservar, com os potenciais locatários que procuram reservar tais acomodações”.
Tudo começa com o proprietário cadastrando no “Airbnb” o seu imóvel, detalhando-o com todas as descrições solicitadas, bem como anexando fotos do interior do mesmo. Através do site, há a possibilidade de locar toda a propriedade ou apenas um dormitório. Todos os passos são realizados através do site ou, até mesmo, do aplicativo: desde o pedido de reserva pelo usuário, o aceite pelo proprietário, bem como o pagamento. Há, ainda, um sistema de qualificação de anfitriões e de hospedes, além de seguro para danos na propriedade.
Por conta de todas essas seguranças contra riscos nas hospedagens, o Airbnb possui maior valor de mercado do que as maiores redes de hotéis do mundo, sem possuir um imóvel sequer em seu nome para locação.
Antes de descrevermos sobre a nova modalidade de locação de curta temporada, faz-se necessário mencionar que a locação de um dormitório de uma residência se rege pelo Código Civil (Lei nº 10.406/2002), enquanto a locação do imóvel inteiro é regida pela Lei de Locações (Lei nº 8.245/91).
Em virtude disso, é grande a dificuldade de se entender qual legislação será aplicada para as locações realizadas através dos aplicativos e quais as limitações que o condomínio pode impor, e se é que pode.
Todavia, é inegável que, com o anúncio da disponibilidade de aluguel do imóvel na internet, o condomínio começará a ser frequentado, mesmo que esporadicamente, por pessoas estranhas ao condomínio. Esses usuários não podem ser considerados inquilinos no sentido tradicional do termo, tendo em vista o curto tempo em que costumam ficar no imóvel. Ademais, tem-se que a maioria dos condomínios atualmente não prevê qualquer regulamentação dessa nova realidade em suas convenções e regimentos internos, haja vista que tal prática se tornou bastante comum apenas há alguns anos.
Assim, por conta da modernização e da nova economia global, cada vez mais baseada no uso da internet, os condomínios devem se adaptar a essas inovações, a fim de que consigam acompanhá-las sem que lhes acometam de prejuízos ou complicações futuras.
Portanto, para que os condomínios possam vir a aceitar gradativamente a utilização de aplicativos como o ”Airbnb”, faz-se necessária a formalização do aceite mediante aprovação em assembleia geral, a qual votará sobre este tema. Podendo ainda, proceder com a alteração da convenção.
Destaca-se também que, enquanto não há uma legislação específica para esse tipo de aluguel por temporada, o condomínio pode:
- Criar regras, restringindo ou não o acesso a áreas comuns pelos não condôminos (aqueles que locaram o imóvel através do aplicativo), ou o pagamento de taxas extras pelo proprietário do imóvel para cada dia de utilização do locatário temporário, o que poderia contribuir e somar com o caixa do condomínio;
- Solicitar ao proprietário que, antes do início de cada locação, divulgue as regras do condomínio no seu anúncio e deixe na portaria autorização específica com nome dos hóspedes, bem como a data de chegada e de saída.
No mais, muitos problemas e dúvidas seriam sanados se, de fato, ocorresse a promulgação de uma legislação específica que, sem restringir em excesso o direito de propriedade e de forma menos burocrática possível, venha a dar diretrizes positivas para a utilização do “Airbnb” e semelhantes em condomínios.
