Planejamento tributário imobiliário
O planejamento tributário na venda de imóveis não é assunto relativamente novo no ambiente imobiliário. Todavia, muitos compradores, vendedores e até mesmo doadores não se atentam para as oportunidades tributárias existentes nessa situação e acabam apenas assimilando os valores envolvidos na transação no momento da lavratura dos documentos oficiais. Buscando evitar esse tipo de surpresa, movimento prévios podem fazer com que os interessados economizem alguns milhares de reais na transação.
No campo do Imposto de Renda (IR), o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a isenção de ganho de capital na alienação de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias, aplique o produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial no País com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.
Ou seja, poderá o contribuinte adquirir um segundo imóvel financiado ou realizar uma promessa de compra e venda, e, ao conseguir vender o primeiro imóvel, aplicar o resultado da venda para quitar o saldo remanescente, em até 180 dias, sem incidência de imposto de renda, caso a venda tenha gerado ganho de capital.
Com relação ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), existe a possibilidade de discutir, com segurança, a ilegalidade do pagamento do imposto com base no valor venal de referência, criado por alguns Municípios, uma vez que a aplicação desse valor encarece a compra do imóvel. Alguns Tribunais de Justiça têm entendido que o ITBI deve ser calculado com base no valor da negociação do bem ou com base no valor venal para fins do Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU), prevalecendo o que for maior. Na prática, isto representa uma redução significativa do valor a ser recolhido à Prefeitura a título de imposto.
O mesmo raciocínio vale para o Imposto sobre Herança e Doação (ITCMD). No caso de transmissão de imóveis urbanos, os contribuintes recorrem ao Judiciário para garantir que o recolhimento seja feito a partir do valor do IPTU. Para os imóveis rurais, o entendimento é de que a base de referência é o Imposto sobre Propriedade Territorial Rural (ITR).
A orientação dos cartórios é a de que os recolhimentos do ITBI e do ITCMD devem ser realizados com base no valor venal de referência. Os tabeliães são responsáveis solidários pelo recolhimento do imposto, o que favorece o recolhimento com a base mais favorável ao Estado e a ausência de informação dos contribuintes sobre o tema.
Em todos os exemplos citados acima, os contribuintes apenas conseguiram suas isenções e reduções após ingressarem no judiciário com medidas judiciais objetivando resguardar os seus direitos. Como é possível observar, movimentos antecedentes contribuem bastante para diminuir os valores pagos a título de Imposto de Renda, ITBI e ITCMD e não podem deixar de serem considerados pelos contribuintes no momento da compra ou da doação.
